マイホームの購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを利用すると思います。
でも、以外と詳しくないのでは…
　幾らまで借りれるのか？
　どうやって計算するの？
　毎月の返済…大丈夫かな？
など、不安や知らない事も多々あると思います。
そこで今回のコラムでは、「住宅ローンについて…住宅ローンの活用ポイントについて」ご紹介いたします。

①住宅ローンは幾らまで借りれれるのか？
まずは、どのくらい額の住宅ローンが組めるのか、計算する方法をお伝えいたします。
金融機関がいくら貸してくれるかの目安は、「返済負担率」を計算して把握することができます。
「返済負担率」とは、年収に対する年間返済額の割合のことで、基準は金融機関によって異なります。
基準が公表されている住宅金融支援機構の住宅ローン【フラット３５】では、年収別に次のような設定がされています。

【フラット３５】の返済負担率
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■年収400万円未満の場合→返済負担率30%以下
■年収400万円以上の場合→返済負担率35%以下

たとえば、年収500万円の場合、返済負担率は35%以下です。
つまり、500万円×35%＝175万円が年間返済額の上限となります。
金融機関は、この金額を上回るような返済になる金額は貸してくれません。
毎月返済額の上限は、175万円÷12ヶ月＝約14.5万円／月、となります。
145,000円÷2,964「※借入金額100万円当たりの返済額」×100万円＝借入可能総額は4,892万円となります。
つまり、4,892万円までの住宅ローンが組めるということでございます。

計算式
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■年収×返済負担率＝年間返済額の上限
■年間返済額の上限÷12ヶ月＝毎月返済額の上限
■毎月返済額の上限÷「※借入金額100万円当たりの返済額」×100万円＝借入可能総額
※元利均等返済の返済額早見表（インターネット検索で出てきます）を参照して下さい。

②（例）年収500万円の場合の住宅ローンシュミレーションをしてみます。
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■（年収500万円）×（返済負担率35%）＝年間返済額の上限175万円となります。
■年間返済額175万円を月々にすると、145,000円が毎月返済額の上限になります。
　❶月々の返済額・・・14.5万円
　❷ボーナス払い・・・0円
　❸金利・・・1.3%
　❹返済期間・・・35年
　❺借入可能額は約4,890万円となり
　❻返済利息は35年間で約1200万円となります。
■よって利息を含めた合計の返済額は、約6,090万円となります。

③合計返済額、約6,000万円を本当に返していけるのか？
では、約6000万円を本当に返していけるのか…
年収500万円の方の税金や社会保険を差し引いた可処分所得（年）は、約380万円となります。
この可処分所得380万円から、住宅ローンの返済、年間175万円を差し引くと、残りは205万円になります。
実際、最初の13年間は住宅ローン控除がありますので、毎年約50万円の税額控除があります。
生活費として使えるのは、この50万円を足した255万円、毎月にすると約21万円になります。
総務省の家計調査によると、2人以上の勤労者世帯の消費支出は、住居費を除くと約24万円ですから、差し引き毎月3万円の赤字になります。
削れる生活費は、食費や娯楽ぐらいしかありません。
ケチケチ節約したとしても収支はトントンで、貯金は一切出来ない可能性が高く、生活はかなり厳しくなるでしょう。
そこに、さらに子供が増えたり、リストラされたりでもしたら、ローンは返せなくなって破綻するかもしれません。
※ちなみに…子供が一人産まれたら、一人につき、教育費だけでも約1,000万円かかります。
ローンを現年収からめいいっぱい借りて家を買う人は、常に綱渡り状態で生活しなければならなくなります。
後々、後悔するかもしれません。
ですので、住宅ローンはＭＡＸまで借りてはいけません！



④住宅ローン借入の安全域は、可処分所得の25%！
まず返済比率を可処分所得の25%までにするのが原則です。
可処分所得380万円×25%で年間の返済額の目安は95万円になります。
よって、毎月のローン返済額は約8万円です。
この返済額で購入できる住宅ローンの限度額は、フラット35の固定金利で約2,700万円です。
（可処分所得380万円+住宅ローン控除年間30万円）－ローン返済95万円＝家計での消費可能額は年間で315万円。
毎月262,500円を消費支出できます。
総務省の家計調査による2人以上の勤労者世帯の消費支出は住居費を除くと約24万円ですから、十分返済可能であり、節約すれば貯蓄も可能になるでしょう。



⑤その他、押さえておくべきポイント！
　❶14年目からは、住宅ローン控除が無くなりますので、それまでにサラリー収入等を上げておく必要があります。
　❷金融機関の選択は、フラット35の固定金利で借りるか、民間銀行の0%台の変動金利で借りるかの2択がお勧めです。
　❸ぺアローン（夫婦がそれぞれ住宅ローンの契約して、お互いに連帯保証人になる借入方法です）はやめておきましょう。



以上、今回は「住宅ローンについて…住宅ローンの活用ポイントについて」についてのご紹介でした。
今回の豆知識が、全ての方のマイホーム購入のお役立ちになれば幸いでございます。
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