アパートオーナー様から頂く質問について【Ｑ＆Ａ方式】で回答いたします。



【質問①】
「敷金」とは何でしょうか？
敷金ゼロ円？？？担保も無く・・・大丈夫なんでしょうか？

【回答】
「敷金」とは、賃貸借契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、契約開始前に入居者から先に預かるお金です。
契約が終了して部屋を退去する際、敷金の額から「家賃の滞納分や借主に責任のある損傷の修理費など（賃貸借期間に生じた借主の金銭債務の額）」を差し引き、余りがあれば残額を入居者へ返還いたします。
敷金の設定額は、家賃1カ月分が目安ですが、最近は敷金がゼロ（そもそも敷金を設定しない）の物件も増えてきています。
つまり、敷金とは・・・
部屋の貸し借りの際に借主が負うことになる金銭債務（家賃の滞納など）を担保するため、借主が貸主に支払う「保証金」とも言えます。
これまで、敷金は、退去時の部屋の修繕に充てられる為の担保金（預り金）・・・という認識がありました。
しかし改正後の民法によって、自然損耗（経年劣化・老朽化）や通常の使用によって生じた損傷（家具の設置による床・カーペットのへこみや設置跡、テレビ・冷蔵庫等の電気ヤケ、破損・鍵紛失のない場合の鍵の取り替え等）については、借主は原状回復義務を負わないことが明確になりました。
よって、賃貸管理会社には、退去後のお部屋の汚損・破損について、
貸主負担（経年劣化、自然損耗、通常使用による損耗）なのか・・・
借主負担（故意・過失・使い方が雑な善管注意義務違反、タバコのヤニ・臭い、飼育ペットによるキズや臭いなどの借主に責任のある損傷）なのか・・・
負担先を的確にする技術や知識が求められます。
経年劣化、自然損耗、通常使用による損耗を、誤って借主に請求するのは許されなくなりました。
そして貸主も、民法改正による原状回復義務についての変更点をしっかりと理解しておかなければなりません。

【弊社ライフコーポレーションによる対応】
◆ほとんどの物件について、敷金ゼロを推進しております。
◆敷金ゼロ設定の場合、契約初期費用がかなり押さえられますので、借主が入居しやすい（高入居率、満室経営が実現しやすい）という利点があります。
◆敷金ゼロでは、担保が確保できず心配という声もありましたが、ほぼ全契約者（借主）へ家賃債務保証の加入を義務づける事によって、借主の原状回復費用の未払いのリスクは無くなりました。
◆借主が加入する家賃債務保証には、原状回復費用の未払いの際も、滞納賃料と同様に代位弁済する制度があります。
◆家賃債務保証の代位弁済の限度額は、おおよそ賃料×１０ヶ月分程度ありますので、敷金を１～２ヶ月分預かるよりも安心です。
◆敷金ゼロで契約した借主へは、退去時にかかる原状回復費用の出費額を事前にお伝えしております。
◆借主へ契約開始前にしっかりとお伝えすることで、退去後の原状回復費用の未払いはほとんどございません。
◆弊社オーナー様は、ライフコーポレーション独自のサービス「原状回復費用保証」を活用できますので、貸主負担（経年劣化、自然損耗、通常使用による損耗）は、ほぼ！無くなります。

【質問②】
「経年劣化」とは何でしょうか？

【回答】
「経年劣化」とは、使用する時間に比例して生じる劣化のことをいいます。
賃貸物件を含めた建物は、さまざまな理由で時間が経過すると建物としての品質が下がってしまいます。
たとえば、陽の光による日焼けや変色、浴室やトイレの壁の黄ばみなどが「経年劣化」といわれるものの一例でございます。
「経年劣化」とはあくまで自然に起きた劣化のみを指します。
故意に壁や床を傷つけた場合やタバコのヤニ汚れ、掃除を滞ったことで発生したカビなどの汚れ、ペットを飼育している場合のペットによる傷や汚れは「経年劣化」とはみなされません。

【質問③】
「通常使用による損耗」とは何でしょうか？経年劣化との違いは？

【回答】
「通常使用による損耗」とは、通常の生活を送る中で生じてしまった物件の痛みや損傷のことです。
たとえば長く同じ物件で生活をしていると、不注意で床や壁などに小さな傷をつけてしまうことがありますが、このような傷は「通常使用による損耗」の範囲となります。
一方、故意に傷をつけてしまった場合は「特別損耗」と呼ばれ、借主側は修繕費を請求されます。
また、「通常使用による損耗」は先述した「経年劣化」と間違えられやすいのですが、「経年劣化」は時間が経過したことによる物件の劣化や不具合のことをいい、「通常使用による損耗」は生活をする中でやむ得ず発生してしまう床や壁などの痛みや損傷のことを指しますので、それぞれの違いを理解しておきましょう。



【質問②③の補足回答】
「経年劣化」・「通常使用による損耗」により建物や設備に修繕の必要が生じた場合、費用はどちらもアパートオーナー様の負担となります。
国土交通省が発表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」とされております。
つまり、「通常の使用」の範囲内で生じたキズや劣化については、基本的に入居者が修繕費用を負担する必要はありません。
入居者が故意につけた傷や通常の清掃を怠ったことで発生してしまった汚れのことを「特別損耗」いいます。
入居者が注意すれば防げるものは「特別損耗」に該当し、入居者に修繕費用の支払い義務が発生いたします。

「特別損耗」の主な内容
↓↓↓↓↓↓
■タバコのヤニによる天井、壁、床の変色
■下地が傷ついた場合の画鋲、釘、ネジによる壁の穴
■鋭利なものや重すぎるものを置いたことによる床の傷
■壊れた設備の使用
■故意、不注意による傷や汚れ
■ペットの飼育による傷や汚れ
■掃除を疎かにして発生した汚れやカビ
ワザとではなく、うっかり傷つけたり汚してしまったりした場合も、「特別損耗」として扱わる場合もありますので、丁寧に部屋をご使用いただくよう契約前の説明が最も大切になってまいります。

【質問④】
消防署から、建物の消防設備点検をするよう指摘されました。
消防設備点検は、絶対にすべきなのでしょうか？

【回答】
アパート等の建物には、消防法に定められた消火器やスプリンクラー設備、自動火災報知設備などが設置されております。
これらの設備は火災が発生した時に確実に作動しなければなりませんので、「消防設備等を定期的に点検して維持管理を行う」ことと、「消防設備定期点検結果を消防署長に報告する」ことが消防法上で義務付けられております。
消防設備点検には次の２つがあります。
●機器点検（６ヶ月に１回）・・・機器が適正に配置されているか、機器の外観と簡単な操作で判別できる事項を確認する点検です。
●総合点検（１年に１回）・・・実際に機器を作動させて総合的な機能を確認する点検です。
消防設備点検を実施しない・・・点検結果を報告しない・・・等の義務を遂行しなかった場合は、下記の罰則規定もあります。
●消防設備等の設置命令違反→→→１年以下の懲役又は１００万円いかの罰金。
●維持管理義務違反→→→消防用設備等の維持のために必要な措置をしなかった者は３０万円以下の罰金または拘留。
●点検結果義務違反→→→点検結果の報告をせず、または虚偽の報告をしたものは３０万円以下の罰金または拘留。

消防設備点検は、法令で義務付けられております。
定期的な点検や報告を怠ってしまい、それが原因で火災事故が発生した場合、オーナー様はその責任を問われる可能性があります。
賃貸経営を行うのであれば、入居者様の安全な生活を守るための設備の点検は必要不可欠なものですので、あらかじめ点検費用の予算を組んでおくのをオススメいたします。

【弊社ライフコーポレーションによる対応】
◆オーナー様へ訪問し、消防設備点検について具体的な内容を説明。
◆オーナー様へ、消防設備点検の実施についての提案（見積書提出）とスケジュール調整。
◆防災設備業者と提携。防災設備業者による消防設備点検と点検報告書の作成。
◆消防設備点検を実施するに当たって、入居者様との日程調整（室内点検の日程調整）。
◆オーナー様に代わって、消防署とのやりとり。消防署へ報告書の提出。



アパートオーナー様からよくいただくご質問について、回答いたしました。
これからも、たくさんのご質問を承ってまいります。
お気軽にお問い合わせのほどよろしくお願いいたします。




株式会社ライフコーポレーションでは、業務のデジタル化を進めながら、コロナ禍の最中でも工夫した業務形態を進め、賃貸マンションの入居率向上に努めてまいります。
また、知識の向上、技術の向上、人間力向上など、人材育成も欠かさず進め、社会・地域・お客様にお役立てできるよう邁進して参ります。これからもどうぞよろしくお願いいたします。