アパートオーナー様から、毎日いただく素朴なご質問について、【Ｑ＆Ａ方式】でお答えしていきたいと思います。



【質問①】
賃貸物件の管理全般を、不動産賃貸管理会社に全てお任せしていますので、大変助かっております。
しかしながら、不動産賃貸管理会社が全ての業務を担えるのではない。
出来ない事もある・・・という話を伺いました。
不動産賃貸管理会社で出来ない事とは、どのような事なのでしょうか？

【回答】
賃貸物件の管理の全てを、不動産賃貸管理会社任せにしている大家さんも多いかと思います。
家賃の受け取りや、日常的な建物の手入れなどを任せられるので、円滑な賃貸経営のためには、不動産賃貸管理会社の存在は欠かせません。
しかし、だからといって、賃貸物件の管理について、全てを管理会社に任せられるかといえば、そうではありません。
例えば借主との間のトラブルについて、管理会社に任せきりにしてしまうと、管理会社が「非弁行為（ひべんこうい）」として罰を受ける可能性もあります。
弁護士法７２条には、「弁護士でない者は報酬を得る目的で法律事件に関して鑑定、代理、仲裁若しくは和解その他の法律事務を取り扱い、又はこれらの周旋をすることを業とすることができない」と定められています。
すなわち非弁行為とは、弁護士でない人が、報酬を得る目的で法律事務を扱うことを指し、これに違反すると、最悪の場合、刑事罰を受けるおそれがあります。
「賃料改定交渉」「賃料の督促業務」「退去立ち退き交渉」「敷金返還トラブル」「退去後の原状回復トラブル」など、後々借主との間で法的なトラブルに成り得そうな業務を不動産賃貸管理会社で行ってはいけません。
よって、不動産賃貸管理会社は自らの業務が非弁行為に該当しないか・・・常に確認を怠らないよう努めなければなりません。

【弊社ライフコーポレーションによる対応】
非弁行為に該当しないか、常に顧問弁護士へ確認を行っております。
また、法的なトラブルに成り得そうな業務そのものを、随時、顧問弁護士へ業務依頼を行っております。
「賃料の値上げ交渉」ではなく、「賃料の値上げの通知」までを行います。
「賃料の督促業務」ではなく、「賃料未納のお知らせ」までを行います。
値上げの通知や未納のお知らせ以上に借主との交渉事に発展するおそれがあれば、即、顧問弁護士の力をお借りします。



【質問②】
不動産賃貸管理会社が賃貸人の代理で内容証明郵便で未納賃料の督促をするのは、非弁行為に当たるのでしょうか？

【回答】
滞納賃料の督促が、直ちに「法律事件」に関する「法律事務」であるとはいえないことから、一定の範囲（未納のお知らせ程度）では、弁護士法７２条違反（非弁行為）とはならないものと解されます。
滞納者が何らかの理由により支払いを拒絶する意思を明示している、もしくは滞納が長期間に及び繰り返し督促しても支払いに応じないといった事情がある場合には、そのような事情により事件性を帯びた案件と判断され、弁護士法７２条違反（非弁行為）となる可能性が出てきます。



【質問③】
家賃滞納保証会社として、賃料未納の滞納者に代わって未払い賃料を貸主に対して代位弁済を行いました。
その後、家賃滞納保証会社は借主に対して賃料督促を行っていくのですが、その行為は非弁行為に当たるのでしょうか？

【回答】
家賃滞納保証会社が代位弁済した時点で、その求償債権は家賃滞納保証会社の自己債権になります。
自己債権を督促することは当然の権利であり、求償権者（家賃滞納保証会社）と債務者（借主）間の関係は当事者の関係になりますので、非弁行為には当たりません。



今回は「非弁行為」に関連するご質問について回答いたしました。

これからも、たくさんのご質問を承ってまいります。
お気軽にお問い合わせのほどよろしくお願いいたします。



株式会社ライフコーポレーションでは、業務のデジタル化を進めながら、コロナ禍の最中でも工夫した業務形態を進め、賃貸マンションの入居率向上に努めてまいります。
また、知識の向上、技術の向上、人間力向上など、人材育成も欠かさず進め、社会・地域・お客様にお役立てできるよう邁進して参ります。これからもどうぞよろしくお願いいたします。